春節後的幾週，朋友圈里售樓處明顯活躍起來，特別是週末。仔細看了看各個項目，不像是單純的暖場活動，明顯客流量是有了。趕在週一樓市清閒，和幾個業內的朋友聊天，其中某個項目的操盤手老A很篤定的認為：
今年樓市限購會寬松，一二線樓市會回暖，很多項目要熱銷。
眾所周知，最近兩年，全國樓市呈現調整態勢。特別是一二線，從去年第三季度開始，不少熱點城市的主城區項目，都真刀實槍的在搞促銷。雖然花樣百出，精裝變毛坯，取消捆綁車位，員工房、特價房等等。總之，比起上半年高點，確實是降價了，部分項目降幅高達20%—30%，一些項目價格一夜回到2017年初。
老A怎會如此堅定看多呢？
老A說，不要只在媒體、客戶視角觀察，這個角度在週期底部滯後。你要站在賣方視角去看。雖然市場上開發商優惠不斷，但是銷量並不理想，從去年四季度開始，成交量持續降低。特別是到了今年1-2月，三四線返鄉置業熄火，土拍和開發商銷量連續幾個月走低。對於樓市，降價銷售從來不是好策略。想要在2019年實現穩地價、穩房價、穩預期的目標。只有積極主動的創造熱銷局面。
而今年，要想實現「三穩」。樓市必須要回暖。只有樓市溫熱，地方政府的土拍任務才能完成，開發商的投資熱情才能持續，穩樓市才會實現。
樓市的外部條件明顯好於去年，特別是一二線，可以一戰了。
01
2019年開年土地銷售下降，樓市降溫明顯
先回顧下市場。今年開年以來，全國土地市場交易總體呈下滑態勢，成交面積、金額、均價等各項指標均大幅回落。
上海易居房地產研究院發佈的《2019年2月40城土地市場報告》顯示，2月，40個典型城市土地成交建築面積2849萬平方米，同比下降29.4%；土地出讓金收入1378.5億元，同比下降27.5%；土地成交均價4194元/平方米，同比下跌11.3%；土地成交溢價率9.2%，同比下降12.1個百分點。其中成交面積已連續4個月同比下降。
中原地產研究中心統計數據顯示，2019年1-2月，一二線城市合計賣地1896宗，土地成交金額為4187.7億，同比減少了20.7%。
有專家表示，2019年開年，房企資金壓力逐漸出現。尤其是在一二線城市，調控尤為嚴格，在這種情況下，房企雖然整體銷售依然處於高位，但再拿地的資金壓力逐漸增加，對非優質地塊的積極性降低。
開發商拿地熱情消退，勢必影響後續市場項目供應，間接的影響出地出讓任務的完成。
02
1-2月房企銷售下降，房企銷售出現分化
如果說拿地降溫，表明房企對未來前景謹慎以外，那麼1-2月份房企銷售的分化，更能看出不同類型房企的戰略選擇。
2019年2月，在克而瑞發佈的全國百強房企榜單中，TOP100房企2月單月的整體銷售規模（操盤金額）較1月環比下降22.9%，標竿房企的門檻也有所下滑，如去年2月業績已破千億的碧萬恆三家，今年的整體業績也並不理想，分別為997.5億、737.3億和635.3億。
業內認為，龍頭房企銷售放緩，很大程度上與三四線城市逐漸退燒有關系。不過，在銷售整體放緩的形勢下，樂居財經整理克而瑞數據發現，百強房企中華潤置地、中海、保利等國企央企，表現突出。
在樓市中，國家隊一直是一種特殊的存在。在2015、16年買房的人都會有印象，在樓市上升期期，民企沖在前列，銷售業績突飛猛進，短短幾年，碧萬恆陸續超過中海、綠地等眾多國企、央企。在樓市下行期，國企再次成為帶頭大哥，對市場業績反而更加渴望。這是一種有趣的現象，背後更像是國家隊在樓市中的逆週期操作。
03
樓市對經濟的影響，以及政策的逐漸寬松
新加坡《海峽時報》3月6日文章表示，中國的經濟推進器「大得超過預期」。減稅降費規模相當大，從去年的1.3萬億元增至近2萬億元。另外，今年擬安排地方政府專項債券2.15萬億元——幾乎是去年的兩倍。
中國為今年設定的6%至6.5%的經濟增長目標區間顯示，北京接受中國經濟或將在2019年適度放緩的現實。但這釋放出一個信號：即便面臨各種不確定性，北京仍然設定增長「底線」，不允許增速進一步下降。
從宏觀趨勢來看，2019年無論是經濟還是房地產本身都有一定壓力。目前經濟下行「L」型走勢尚未完成探底，上半年壓力會相對較大。
中國去年90萬億的GDP，增長率在6.6%。這樣的經濟規模和增速，支撐它的賣地收入是6.5萬億，增速是25%；新房銷售額是15萬億，增長率是12.2%。事實上，賣地收入和新房銷售額占GDP的比重，都在2018年創下歷史新高。
可以想象，如果賣地收入和房屋交易活躍度下降，對2019年保持經濟增長底限會有多大的影響。2018年12月25日在住建部的年終總結會上，提出2019年要「穩房價、穩地價、穩預期」，這個「穩」已經從2016年930新政後的「壓」變成了現在的「托」。
從大環境來看，2019年以來，各項政策托底還是很明顯的，這當然有利於樓市保溫。
首先是減稅。2019年開春以來，樓市就經歷了兩輪降稅。
3月7 日多家媒體報導，北京和上海的個人出售住房的增值稅附加稅率或也可減半，廣州和深圳也下調了房地產交易中涉及的增值稅附加稅，亦多為減半徵收。減稅後，一套400萬的房子可以少繳納1萬多元。
北京、上海、廣州等地大幅調低個人出租住房稅收，從2019年1月1日起開始執行起。其中北京調整幅度最大，個人出租住房，稅率從5%調整到2.5%（月租金10萬元以下），4%（月租金10萬元以下）兩檔。
這兩次減稅，雖然是從邊緣稅種開始，金額有限。但更像是一種試探，不排除未來藉助2萬億大減稅的背景，出台實質性減退稅。
第二、房貸利率的下調，只會是錦上添花。
全國首套房貸款平均利率已連續兩月輕微下滑。融360大數據研究院監測數據顯示：2019年1月全國首套房貸款平均利率為5.66%，相當於基準利率1.155倍，環比去年12月下降0.35%。
很多人，把利率下調作為樓市觸底反彈的標志。其實只要市場達成新的預期，利率只是銷售回暖的錦上添花。
第三、最具威力的其實是限購
事實上，這輪樓市調控政策中，限購、限貸、限價、限售、限商，這「五限」。其中，最有威力的就是限購。其餘四項，純屬治惡疾用猛藥，實際影響遠不及限購的威力。
當然，限購政策不會馬上退出，但是已經並非牢不可破。截止2019年2月底，已經有超過深圳、南京、西安、合肥、海口等16城出台了最新的落戶政策，總體感受各地全面開花、「無門檻落戶」、「先落戶再就業」、「親屬可投靠」成為關鍵詞。先把人才引進來再說。如果真想在哪買房，除了北京、上海外，其他熱點城市的資格，已經很容易拿到了。
第四、房地產稅的威力
房地產稅出台的硬件，估計早已就緒。房地產稅對房價的影響，高高舉起遠比輕輕落下更有威懾力。房地產稅並不是為調控房價而設立的，調控房價最好的辦法是增加土地供給，這是個基本認識。
至於房地產稅本身，背後比表面復雜。其一、在城市住宅中，只有部分增量商品房，繳納過土地出讓金。大量的福利房、軍產、央產等存量房怎麼徵收？其二、再看房產下面的土地，城鄉兩種不同的土地制度，城市征房產稅，小城鎮、農村的房產怎麼辦？這些問題可謂牽一發而動全身。
房地產稅改革影響深遠，意義重大。在立法先行的指引下，相信仍然需要認真論證並做好準備，才會出台。
04
回暖的徵兆
春節後的幾週內，部分的核心一二線城市，樓市、地市皆有轉暖的跡象。譬如，南京再現搶購熱潮，部分項目開盤當天實際到訪量多達3千人，1個半小時便告售罄，市場熱度可見一斑。與此同時，蘇州節後首場土拍堪稱火爆，參拍房企數量明顯增多，多宗地高溢價出讓，最終7宗地攬金近百億，這與前期底價成交乃至流拍形成強烈反差。
這對於開發商操盤手，明顯是積極的求戰信號了。在逆勢，每一個項目的火爆銷售，都少不了精心籌劃，強力推進。
舊的勢能在逐漸耗散，新的勢能在逐漸積累，這個時間大概還需要3-6個月。當下，正是一二線樓市的一個築底蓄勢期。
基於以上判斷，開發商的各個部門，實際上已經高度動員起來了。首先是停休！常規的6X10已經切換到7X13+。營銷策劃在調研，在制定新的營銷方案、價格政策。銷售在招兵買馬、整軍備戰，排卡蓄客。凡此種種，在市場應該足以掀起新一波熱銷潮了。
來源：華人頭條A
來源：地產情報站
