大家好，我是美西地產的Mile，持有美國政府頒發的專業房地產經紀執照，具有多年的美國房地產行業經驗。很多人都看過我的美國房產介紹視頻後，經常問的一個問題就是美國的房產稅為什麼那麼高？以後的養房成本到底有多少？因為大家一定聽說過美國的房產稅非常高的傳言，並以訛傳訛，導致大家都對美國的房產稅有恐慌情緒，今天我就在這里給大家做一個完整但是很清晰簡短的介紹。
房產稅並不高，僅占美國家庭收入的3.96%
美國的房產稅其實真正的名稱應該是Property Tax，主要針對持有土地和房產等不動產的人徵收的，因此大家俗稱為房產稅。根據美國統計局2016年的最新的統計數字，房產稅只占美國家庭收入的3.96%，因此對於絕大多數家庭來說並不算什麼。2016年全美房產稅的中位數是每年2340美元。
房產稅已經收了幾百年了，已經非常成熟
最早的房產稅是1601年從英國的《貧困救濟》（Domestic Rate)法規開始的。美國是從1787年開始在憲法中規定了聯邦政府有收取直接稅的權利，其中就包括房產稅。但是後來房產稅逐步變成了地方稅種，與聯邦政府無關了，1818年伊利諾伊州是第一個全面徵收房產稅的。
房產稅的徵收立法在各個州議會，但是收稅的主體是州政府下面的郡政府，而收上來的錢主要用於本地城市和學區的財政支出。目前房產稅是美國地方政府——主要指郡政府和市政府的主要財政來源，基本上占到其財政收入的50-70%左右。
但是為了防止政府濫用房產稅來大肆斂財，從上個世紀70年代開始，各州的議會逐步完善了對房產稅的一系列限製法律。涵蓋了房屋的估值、房產稅的漲幅、房產稅的使用披露、使用范圍、稅收減免和優惠等各個方面，從而達到了地方政府和民眾之間的平衡。比如加州就規定，不論房屋估值是否高漲，房產稅的徵收金額不得高於上一年的2%，比如你2017年的房產稅交了3000美元，那2018年假設你的房子市場價漲了一倍，你的房產稅最多就交3060美元。所以在加州房產稅基本就是你房屋的成交價乘以房產稅率（加州基本稅率是1%），然後以後每年變動基本就可以忽略了。
美國一共有50個州，每個州的房產稅的法律都不一樣，因此關於房屋的估值方法，評估的週期，具體的稅率計算方法，分幾次徵收，不交房產稅的處罰辦法，都不一樣，無法一一展開說明，但是基本上大體原則都是差不多的。下面就大家容易誤解的地方分別談一下。
房產稅可以有效抑制炒房，讓房地產市場更健康
雖然房產稅設計之初不是為了抑制炒房，但其結果真正實現「房子是用來住的，不是用來炒的」目的。主要體現在提高了房產的持有成本，這樣大家就算買了很多房子投資，也不會空置，全部都會租出去，這樣買不起房的可以租房，導致房屋價格不會非理性增長。
全美房屋空置率僅有3.4%，有36%的人是沒有自己的房子需要租房住，很多人問我美國的房子好租嗎？是不是大學周圍更好租一些？其實是不瞭解美國，美國的房子非常好租，我們做了十多年從來沒有遇到租不出去的情況。這樣就導致了市場上的房屋供需基本平衡，房價會更健康，而不是很多有錢人買了房既不住也不出租，導致市場上房源緊張，房價非理性上漲。因此有房產稅的市場才是健康的，可持續健康發展的。
房產稅基本都用在你自己的身上了
很多人問我，每年白白交了那麼多房產稅多冤呀，也不知道都用到哪了？其實美國聯邦政府不會從房產稅里面拿錢，國家有其他稅種的收入，並只負責外交、軍事、國家安全等開支，不負責地方政府的開支。房產稅主要用於當地政府的公共開支，比如公立學校，消防局，警察局，公共圖書館，公園，街道，養老，公共設施等所有本地財政支出，其中學校就要花掉其中的一半左右。也就是你交的房產稅，絕大部分都用在了你所在地區的公共開支了，當地政府有一本詳細的賬目放在市政府，任何人都可以進去查閱。這樣就會導致房價高或者地稅高的地方，地方財政就很充足，學校更好，學校評分更高，警察人數更多，福利更好，治安更好。城市公園，道路，規劃更好，因此房價進一步上升，房產稅就會越來越多，社區就會越來越好，實現螺旋上升，同時帶動周邊房價跟漲，逐步把整個社會帶入上升通道。
房產稅是美國社會穩定的基石，實現了地方政府的財務獨立
當地政府到底要徵收多少房產稅，是根據當地的財政預算的缺口來決定的，一般都是倒着算出來的。因此既不會額外增加居民的負擔，也不會導致預算不足，地方政府無法維持有效運行的問題。很多人非常納悶為什麼美國政府經常關門，而老百姓的生活好像沒受任何影響一樣，其根本原因是地方政府的運轉根本不受聯邦政府關門的影響，就像一個個自主運行的系統，穩定而高效地持續運轉着。我們無法想象沒有房產稅的美國會是什麼景象。
由於這部分內容，涉及太多美國政府的體系和各級財政支出目標，單純從一個房產稅無法完全展開，但是簡單來說，房產稅就是讓有房產的人交一部分稅來委託當地政府為整個社區做貢獻，讓這個社區的每家每戶都能享受到公共設施的福利與便利。租客也相當於用租金變相交了房產稅，因此也能享受同樣的福利待遇，比如一樣可以上免費的公立學校和收費很低的公立大學。
中國的房產稅也在逐步推進中
今年兩會又再次提及房產稅的落地問題，並且明確的今年完成立法的總體目標。從大趨勢上看，國家實施房地產稅是非常有利於房地產市場健康發展和社會繁榮穩定的。從美國的房地產稅的實施來看，至少可以短期實現抑制房價非理性上漲，減少房屋空置率，有效提高大城市的房屋市場供給，把空置的房屋都推向市場。雖然短期上房價可能會有所下跌，但是從長遠看一個健康的房地產市場對所有人都有利。房產稅的效果從中期看，可以有效增加地方財政，增加教育投入，社區建設，養老設施，公共設施，同時也能一定程度的減少企業稅收壓力，解決就業。長遠來看，通過對房產稅支出的規范披露，逐步讓地方財政更加透明，真正做到取之於民，用之於民的最終目標，最終實現小社區和大社會的長期繁榮和健康發展。
美國的休斯敦的30多萬美元的普通居民的家
來源：華人頭條A
來源：美西地產專家Mike
